AXIUM nimmt Mieterhöhungen vor
Die Hausverwaltung der AXIUM Unternehmensgruppe startet im Juni 2023 – unverzüglich nach Vorliegen des neuen Mietspiegels 2023 – mit der Prüfung der Mieten aller Kunden und führt Mieterhöhungen durch. Zum Teil können Mieten bis zu 15 % erhöht werden.
Was ist ein Mietspiegel und wozu wird er verwendet?
Ein Mietspiegel ist eine Zusammenstellung, die Informationen über die durchschnittlichen Mietpreise in einer bestimmten Region enthält. Er dient als Orientierungshilfe für Vermieter und Mieter, um die ortsübliche Vergleichsmiete abzuschätzen. Der Mietspiegel basiert auf einer regelmäßig aktualisierten Übersicht der Mietpreise, die auf gesetzlichen Vorgaben beruht. Er legt fest, wie hoch die maximal zulässige Nettokaltmiete bei einer Mieterhöhung für eine spezifische Wohnung sein darf und ist auch relevant bei Neuvermietungen.
Der Mietspiegel bietet Mietern die Möglichkeit zu prüfen, ob die geforderte Miete angemessen ist oder zu hoch erscheint. Er informiert sie auch darüber, bis zu welcher Höhe eine Miete akzeptabel ist oder wie hoch die Miete bei einer Neuvermietung sein kann. Vermietern ermöglicht der Mietspiegel eine Orientierung darüber, bis zu welcher Höhe sie die Miete erhöhen oder vereinbaren können. Somit dient der Mietspiegel als Interessensausgleich zwischen beiden Parteien.
Darüber hinaus wird der Mietspiegel auch zur Festlegung angemessener Mietobergrenzen für Personen, die Transferleistungen beziehen, herangezogen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Mietspiegel keine Informationen zu Mieten von geförderten Wohnungen mit Mietpreisbindung, neuen Neubauwohnungen oder Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern enthält. Die erhobenen Mieten im Mietspiegel werden anhand bestimmter gesetzlich festgelegter Kriterien wie Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar gemacht.
Die Unterscheidung zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln besteht darin, dass qualifizierte Mietspiegel bestimmte qualitative Anforderungen erfüllen, während einfache Mietspiegel diese Anforderungen nicht erfüllen. Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gilt jeder Mietspiegel als solcher, wenn er von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt oder anerkannt wurde. Allerdings sind qualifizierte Mietspiegel mit besonderen Rechtsfolgen verbunden, da sie bestimmte Qualitätsstandards in Bezug auf die Datenerhebung und -auswertung erfüllen müssen.
Im Gegensatz dazu müssen Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen, das auf einem einfachen Mietspiegel basiert, den Mietspiegelwert nicht angeben. Ein einfacher Mietspiegel hat auch nicht die Vermutungswirkung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete „richtig“ widerspiegelt. Allerdings kann ein einfacher Mietspiegel grundsätzlich als Anhaltspunkt dafür dienen, dass die Mietwerte die Marktsituation abbilden, und dies wird im Einzelfall vom Gericht entschieden. Einfache Mietspiegel können auch als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen verwendet werden und tragen zur Harmonisierung zwischen Vermietern und Mietern bei. Wenn aus bestimmten Gründen kein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden kann, sind einfache Mietspiegel eine gute Alternative.
In Bezug auf den Mietspiegel 2023 in Berlin wurde aus folgendem Grund „nur“ ein einfacher Mietspiegel erstellt: Ursprünglich war geplant, zwei Jahre nach der Veröffentlichung des vorherigen Mietspiegels von 2021 einen neuen qualifizierten Mietspiegel von 2023 zu veröffentlichen, um die Fristen gemäß BGB einzuhalten. Jedoch wurde der Prozess durch einen Vergabe-Nachprüfungsantrag Ende 2021 gestoppt. Das Kammergericht Berlin entschied im Oktober 2022 zugunsten Berlins, was es ermöglichte, mit der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels zu beginnen. Aufgrund der zeitlichen Verzögerung wurde jedoch ein einfacher Mietspiegel für 2023 erstellt, um eine Lücke im Mietspiegel zu vermeiden. Die Datenerhebung und -auswertung sowie andere Anforderungen für einen qualifizierten Mietspiegel konnten in diesem Fall zeitlich nicht erfüllt werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen erstellte daher den einfachen Mietspiegel gemäß § 558c Abs.1 BGB.
Für die Ermittlung des Indexes im Mietspiegel 2023 konnten keine Miet- und Ausstattungsdaten erhoben werden. Daher wurden die Mietwerte aus dem Mietspiegel 2021 mithilfe eines Indexes weiterentwickelt, um die aktuelle Marktsituation und die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit 2021 abzubilden. Als Ausgangspunkt diente der Berliner Mietspiegel 2021, der den Stand vom 1. September 2020 widerspiegelt. Zur Bestimmung der Marktentwicklung seitdem wurde die Entwicklung der Preisindizes zwischen September 2020 und September 2022 gemäß der Zweijahresfrist im BGB berücksichtigt. Der Verbraucherpreisindex (VPI) Deutschland wurde als Basis verwendet, jedoch wurden zwei Teilindizes des Berliner VPIs ausgewählt, die die Mietenentwicklung und die allgemeine Entwicklung angemessen abbilden, ohne die Kostentreiber wie Energie und Nahrungsmittel zu berücksichtigen. Diese Indizes wurden vom Amt für Statistik Berlin Brandenburg ermittelt und gewichtet, um die Mietentwicklung angemessen zu berücksichtigen. Das Ergebnis ergab eine jährliche Entwicklung von 2,7 %. Alle Werte im Mietspiegel 2021 wurden entsprechend mit einem Faktor multipliziert, um sie anzupassen.
Bei der Nutzung des Mietspiegels 2023 sind die Wohnlagenzuordnung, die Lärmkennzeichnung und die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung unverändert gegenüber dem Mietspiegel 2021. Neue Adressen seit dem letzten Mietspiegel konnten keiner Wohnlage zugeordnet werden und sind daher nicht im Straßenverzeichnis enthalten. Der Mietspiegel 2023 gilt weiterhin nicht für Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2018 bezugsfertig wurden. Es konnte auch keine Betriebskostenübersicht erstellt werden.