Berlin vs. Zweckentfremdungsverbot oder: von Ferienwohnungen und Szenetourismus

Seit Mai 2014 ist es in Berlin verboten, Wohnraum als Ferienwohnung zu vermieten.
Das Zweckentfremdungsverbot ist ein Versuch des Landes Berlin, die Knappheit an Wohnraum dadurch zu lindern, dass Ferienwohnungen, vor allem in der Innenstadt, wieder als Mietwohnungen bereitgestellt werden. Schätzungen zu Folge existieren in Berlin ca. 12 000 bis 17 000 Wohnungen, die ohne Anmeldung für kurze Zeiträume möbliert an Touristen vermietet werden. 6500 weitere wurden seit dem Frühjahr 2014 bei den zuständigen Stellen angemeldet. Durch die “Anzeige zur Genehmigung” hatten Betreiber von Ferienwohnungen die Möglichkeit, die Vermietung noch bis April 2016 legal weiter zu führen. Diese Schonfrist läuft nun aus.

In wie fern ein solches Verbot für die Stadt einen Vorteil mit sich bringt, ist umstritten. Städte wie London und New York City haben bereits seit Jahren ähnliche Bestimmungen, die mittlerweile teilweise gemildert wurden. Ein solches Verbot ist vor allem schwierig für private Anbieter, die ihre Wohnung vermieten während sie beispielsweise selbst in den Urlaub fahren. Es ist aber auch eine Herausforderung für Eigentümer von Immobilien, die ihre Wohnung nur zweitweise selbst nutzen, und durch die möblierte Vermietung einen Teil der Kosten decken. Eines unserer Partnerunternehmen, die fine and mine GmbH, betreut solche Eigentümer bei der Vermittlung und Vermietung ihrer Wohnungen. Für viele von ihnen bringt die neue Verordnung deutliche finanzielle Einbußen mit sich.

Chance für Vermieter

Zweckentfremdungsverbot Berlin: möbliertes WohnenDennoch ist die Vermietung von möbliertem Wohnraum nicht prinzipiell verboten. Nur die tage- und wochenweise Vermietung als Ferienwohnung unterliegt dem Verbot. Das bedeutet, dass das Vermieten von möblierten Wohnungen legal bleibt, so lange der Zeitraum länger ist als zwei Monate. Ein signifikanter Teil der Mieter von fine and mine sind ohnehin spezialisierte Angestellte, Künstler oder Wissenschaftler. Sie verbringen kurze Zeiträume – meist zwischen 3 und 12 Monaten – in Berlin um beim Aufbau eines Start-ups mitzuwirken, eine Saison an einer Berliner Bühne zu arbeiten oder ein Semester an einer hiesigen Hochschule zu lehren oder zu forschen.

Neuer und exklusiverer Kundenstamm

Hier findet sich eine Möglichkeit, trotz des Zweckentfremdungsverbots weiterhin möblierte Wohnungen zu vermieten. Mit optimal auf diesen Kundenstamm zugeschnittenen Servicepaketen inklusive Raumpflege, Haushaltshilfe, Wäscheservice und Lebenmittellieferung ließe sich ein kleiner aber exklusiver Markt exzellent nutzen. Das gilt besonders für Eigentümer von Wohnungen im Innenstadtbereich. Eine solche Nutzung von Wohnraum ist außerdem für den Eigentümer mit weniger Risiken behaftet. Die Beschädigung von Eigentum, Ärger mit den Nachbarn wegen lärmender Touristen und ständiges Suchen nach dem nächsten Mieter sind selten oder fallen ganz weg.
fine and mine spezialisieren sich auf eben solche Wohnungen. Hiermit zeigt sich aber auch schon jetzt, dass das Gesetz nur teilweise den vom Senat gewünschten Effekt haben kann.

Das Zweckentfremdungsverbot wirkt im Wesentlichen gegen einzelne, private Vermieter, die während eines Urlaubs oder eines kurzen beruflichen Aufenthalts in einer anderen Stadt ihre Wohnung untervermieten. Sobald der Vermietungszeitraum kürzer ist als zwei Monate, greift hier das Zweckentfremdungsverbot. Sicherlich wird auch die Zahl an kommerziellen Ferienwohnungen zurückgehen; Unternehmen, die die nötige Flexibilität an den Tag legen, müssen aber nicht zwingend betroffen sein. Statt dessen stehen dann zukünftig in Berlin sehr viel weniger kostengünstige Touristenunterkünfte zur Verfügung. Das ist besonders bedauerlich, weil Berlin bei seinen Besuchern speziell für seine Bezahlbarkeit beliebt ist.

Touristen haben das Nachsehen

Zweckentfremdungsverbot Berlin: ResieausrüstungDie vielen jungen Gäste, die unsere Stadt besuchen, weil sie im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten geradezu billig ist, sind oft nicht bereit in teuren Hotelzimmern zu übernachten. Viele wollen auch gerade von einer privaten Wohnung aus Berlin erkunden, direkt im Geschehen sein und die Berliner kennenlernen. Diejenigen Touristen, auf die das improvisiert-kreative und authentisch-alternative Lebensgefühl, das Zusammenspiel aus Geschichte, Kultur, Kult und Szene anziehend wirkt, werden ausbleiben. Aber gerade diese Gäste verleihen der Stadt einen großen Teil ihrer Internatonalität und ihrer Anziehungskraft. Ein Perpetuum Mobile, das Berlin eine gute Stange Geld einbringt, das aber gerade durch dieses Gesetz langfristig ausgebremst wird.

Hoffen wir, dass Berlin in seiner üblichen Weise an diese Herausforderung herangeht und sie auf seine ganz eigene Art überwindet. Schließlich hat die Stadt eine lange Tradition des zivilen Ungehorsams.